Vous êtes propriétaire de votre logement et dirigeant en société ? Une partie de l'habitation est aménagée en bureau ? Vous pouvez choisir de louer ce bureau à votre société. Cette solution est fiscalement intéressante, mais strictement encadrée.
Un traitement fiscal plus doux que la rémunération classique
Le loyer perçu par le dirigeant est imposé comme revenu immobilier, et non comme une rémunération (tant qu'il reste dans la limite légale).
Cela implique :
💸 Une déduction forfaitaire de 40 % sur le loyer imposable (au taux progressif)
🚫 Aucune cotisation sociale sur ce revenu
En comparaison, une rémunération de dirigeant supporte à la fois l’impôt progressif (avec seulement 3% de déduction forfaitaire), et les cotisations sociales (jusqu’à 20,5 %).
Montant maximum : 5/3 du revenu cadastral revalorisé
Si vous êtes propriétaire du local que vous louez à votre société : le montant du loyer ne peut pas dépasser 5/3 du revenu cadastral revalorisé (au prorata de la partie professionnelle du logement). Au-delà, la portion excédentaire sera requalifiée en rémunération (et perdra son avantage fiscal).
Pour les revenus 2025, le coefficient de revalorisation est de 5,63.
👉 Exemple chiffré :
RC du logement : 1.000 €
Quotité professionnelle : 20% → RC pro = 200 €
Loyer maximum = 200 € × 5/3 × 5,63 = 1.876,67 € / an (pour 2025)
Quotité professionnelle : réaliste et prouvée
La part du logement réellement utilisée à des fins professionnelles détermine le seuil fiscal et les déductions admises.
Cette quotité doit être objectivement justifiée, par exemple sur base de la superficie occupée (surface du bureau par rapport à la surface totale du logement).
💡 Conservez des documents pour justifier l'usage professionnel (plans, photos, preuves d’activité sur place…).
Location meublée ou non meublée ?
Le choix entre location meublée ou non meublée a un impact fiscal direct :
🏠 Location non meublée : Le loyer est entièrement traité comme revenu immobilier. La société peut acheter ou amortir le mobilier de bureau.
👉 Solution recommandée si la société équipe le bureau elle-même.🪑 Location meublée : Le loyer est scindé en deux parties :
60 % considérés comme revenu immobilier ;
40 % considérés comme revenu mobilier (soumis à un impôt de 30%, après déduction de 50% de frais forfaitaires).
Dans ce cas, la société ne peut plus acheter les meubles, car ils appartiennent au bailleur (le dirigeant). En revanche, cette solution permet d'augmenter le montant du loyer maximum (la limite s'applique uniquement sur la partie "immobilière", donc 60% du montant du loyer).
👉 Solution recommandée si le bureau est déjà équipé.
Bail écrit et enregistré conseillé
Même si un bail verbal est légal, il est fortement conseillé de rédiger un bail écrit et de l'enregistrer pour renforcer la validité fiscale (un modèle est disponible à la fin de l'article).
L’enregistrement se fait facilement via MyRent :
📄 Téléchargez le contrat signé (PDF)
✍️ Encodez les informations principales (identité, adresse, loyer, durée, type : bail, destination du bien : mixte)
💳 Payez les droits d’enregistrement (0,2 %) directement en ligne (minimum : 50 €)
Pour un bail à durée indéterminée, le droit est calculé sur 3 années de loyer.
👉 Exemple : 1.800 € × 3 = 5.400 € → 5.400 € x 0,2% = 10,80 € → 50 € de droits (minimum)
Travaux payés par la société : avantage locatif
Si la société finance des travaux d’aménagement (peinture, climatisation, isolation, revêtement de sol, électricité...), elle peut déduire ces dépenses.
Mais si ces travaux augmentent durablement la valeur du bien, leur coût peut être considéré comme un avantage locatif imposable pour le dirigeant (autrement dit, un loyer déguisé). La question à se poser : si le propriétaire était une tierce personne, est-ce que votre société payerait pour ces travaux sans rien en retour ?
📌 Ce qu'il faut retenir
💸 Fiscalité | Revenu immobilier (déduction de 40 %, pas de cotisations sociales) |
🚫 Plafond | Loyer ≤ 5/3 du RC revalorisé (prorata professionnel) |
🪑 Type de bail | Meublé = revenu mobilier partiel / Non meublé = achat de meubles possible |
📝 Enregistrement | Fortement conseillé sur MyRent (droit de 0,2 % sur 3 ans de loyer, minimum : 50 €). |
🧱 Travaux | Risque d’avantage locatif imposable si non encadrés. |
Pour toutes questions supplémentaires, n'hésitez pas à revenir vers nous via le live-chat en bas à droite ! 😊
À très vite 👋